top of page

עמפלי
משרד עריכת דין מיסים

מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית >

מיסוי תמ"א 38

לייעוץ בתחום מיסוי מקרקעין, צור קשר:

ההודעה נשלחה. תודה.

עסקת תמ"א 38 היא למעשה עסקת קומבינציה, בה בעלים של דירה מוכר ליזם קרקע ו/או זכויות בניה המוענקות מכוח תמ"א 38, בתמורה לשירותי בניה. בדומה לעסקת קומבינציה, גם עסקת תמ"א 38 עשויה להביא לחבות במס שבח, מס רכישה ומע"מ. 

חוק מיסוי מקרקעין מעניק הטבות מס ייחודיות בעסקאות תמ"א 38 (חיזוק או הריסה). החוק קובע, כי בעלים של דירה, המוכר זכויות בניה מכוח תמ"א מסוג חיזוק (תמ"א 38/1) יהיה פטור ממס שבח, אם תמורת זכויות הבניה בוצעו שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק. החוק קובע עוד, כי בעלים של דירה, המוכר זכויות בניה מכוח תמ"א בדרך של הריסה (תמ"א 38/2) יהיה פטור ממס שבח, אם תמורת הזכויות קיבל דירת מגורים חלופית אחת (ובאזורי ספר - שתי דירות מגורים), ששטחה אינו עולה על שטח הדירה המקורית בתוספת 25 מ"ר; או לחלופין, ששוויה אינו עולה ככלל על שווי הדירה המקורית ללא זכויות בניה נוספות או על סך של 2,042,500 ₪ (נכון לשנת 2018). תמורה החורגת מהאמור לעיל (למשל, קבלת יותר מדירה אחת כתמורה בעסקת תמ"א 38/2) עלולה להביא לחיוב במס שבח בשיעורי מס "רגילים", שעשויים להגיע עד 40%.

בנוסף, חוק מיסוי מקרקעין קובע דחייה של "יום המכירה" של הזכויות במקרקעין ליזם בעסקת תמ"א 38, עד למועד בו היזם החל לספק את שירותי הבניה. בהקשר זה נשאלת השאלה האם היזם בכלל מחזיק בזכות במקרקעין בטרם הגיע יום המכירה. עשויה להיות לכך חשיבות כאשר היזם מוכר את זכויותיו בפרוייקט התמ"א, או בחברה היזמית, לפני המועד האמור.

חוק מע"מ מעניק הטבה בדמות מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבניה שמעניק היזם בעסקאות תמ"א 38, כל עוד אינם חורגים מהתקרות והתנאים המצוינים בחוק מיסוי מקרקעין.
פרסומי המשרד:
​
  • מיסוי עסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38  01.10.2020
    המצגת מהווה מורה נבוכים פרקטי למיסוי עסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38 מהיבט מס שבח, מס רכישה ומע"מ, לרבות דוגמאות מספריות, החלטות מיסוי ותכנוני מס אפשריים.
     
  • מע"מ בשיעור אפס ופטורים ממע"מ סקירת הוראות החוק והתקנות 23.09.2019
    המצגת סוקרת את הגדרות, תקנות וסעיפי חוק המע"מ, תוך הדגשת ההבדל בין מס עסקאות למס תשומות. המצגת עוסקת בפטור ממע"מ, לרבות סעיף 31 לחוק. בנוסף, המצגת מפרטת אודות מע"מ בשיעור אפס והשירותים החוסים תחתיו- מתן שירות לתושב חוץ, מתן שירות בחו"ל, מתן שירות לתייר, פינוי בינוי ותמ"א 38.
     
  • בשורת פסק הדין בעניין אייוגה על דחיית יום המכירה בעסקת תמ"א 38 על עסקאות בין יזמים 14.04.2019
    לאחרונה פורסם פסק דינה של ועדת ערר מיסוי מקרקעין בעניין אייוגה ((ו"ע 60313-05-17). פסק הדין מאשר את העמדה שהוצגה על ידינו בעבר, לפיה דחיית יום המכירה בעסקת תמ"א 38 דוחה את כינונה של הזכות במקרקעין בידי היזם, ואת הפיכתו של היזם לאיגוד מקרקעין. פסק הדין בעל חשיבות רבה בהפחתת נטל המס הכרוך בעסקאות תמ"א 38 מנקודת מבטם של היזמים ויש בו כדי  לתמרץ את התמ"א על שלל סוגיה, שכזכור היא בעלת חשיבות לאומית.
     
  • סדקים בעיקרון "צירוף כל התמורות" במס רכישה 26.08.2018
    ברשימה זו אנו דנים בעקרון "צירוף כל התמורות" במיסוי מקרקעין, לפיו יש להוסיף לשווי המכירה של זכות במקרקעין הוצאות בהן נושא הרוכש בשמו של המוכר. בפסיקה חדשה של ועדת הערר בחיפה נקבע שעיקרון זה אינו חזות הכל, ונדחתה עמדת מנהל מיסוי מקרקעין, אשר ביקש להוסיף לשווי המכירה הוצאות פיתוח בהן התחייב הרוכש לשאת.
​
bottom of page