מיסוי מקרקעין
שאלות ותשובות ביחס להיבטי מיסוי הקשורים בתמ"א 38

מאת: עו"ד (רו"ח) מאורי עמפלי


שאלה: מהי תמ"א 38?
תשובה: תמ"א 38, או בשמה המלא- תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה מספר 38 -  היא חלק מהערכות כוללת להתמודד עם רעידות אדמה. תמ"א 38 פורסמה ברשומות ביום 18 במאי 2005 ומטרתה, ככלל, לעודד חיזוק של מבנים קיימים, אשר הוצא היתר לבנייתם לפני 1 בינואר 1980 (להלן: "המבנים המתאימים").


שאלה: אילו הטבות מקנה תמ"א 38?
תשובה: תמ"א 38 מאפשרת לוועדה המקומית בכל מרחב תכנוני להתיר במבנים המתאימים ובכפוף לחיזוקם ולשיפור עמידותם בפני רעידות אדמה, תוספות בנייה, כדלקמן:


ראשית, תמ"א 38 מקנה תוספת זכויות בנייה לשם הוספת יחידות דיור במבנים המתאימים, באחת מן האפשרויות הבאות (סעיף 11.1 לתמ"א 38):
(1) סגירה ומילוי של קומה מפולשת;
(2) הקמת קומה נוספת למבנה;
(3) הקמת אגף נוסף למבנה;
(4) בתנאים מסוימים, הועדה המקומית רשאית לשלב בין האפשרויות השונות המנויות בסעיפים 1-3 לעיל.


שנית, תמ"א 38 מאפשרת, ככלל, תוספת זכויות בניה בשטח של עד 25 מ"ר לכל דירה, ובתנאי שיכלול גם מרחב מוגן (סעיף 11.2 לתמ"א 38).


שלישית, תמ"א 38 מאפשרת הקמת מעלית לכל אגף במבנים המתאימים (סעיף 16 לתמ"א 38).


רביעית, תמ"א 38 מסדירה תוספת של חניות וכן מאפשרת שיפוץ של חזיתות המבנים המתאימים בהתאם להוראות מהנדס הועדה המקומית (סעיפים 17 ו- 18 לתמ"א 38). 


כלומר, תמ"א 38 מכילה הסדר תכנוני, אשר אמור לתמרץ הן את הדיירים והן את הקבלן/יזם ביישום תמ"א 38. מצד הדיירים במבנים המתאימים, תמ"א 38 מאפשרת את חיזוק דירותיהם ואת השבחת ערכן, וזאת מבלי שהם נדרשים לממן פעולות אלו מכיסם. מנקודת מבטו של היזם/קבלן, התמורה בגין עבודת החיזוק וההשבחה, המשולמת כאמור על דרך של קבלת זכויות בנייה להוספת יחידות דיור במבנים המתאימים, אמורה להפוך את הפרויקט ויישום תמ"א 38 במבנה הספציפי לרווחי.   

   
שאלה: מהן הטבות המס המוקנות מכוח חוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג- 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין")? 
תשובה: התשלום המשתלם לקבלן/יזם בדמות זכויות הבנייה הנוספות מכוח תמ"א 38 מהווה מכירה ככלל של זכות במקרקעין, ובתור שכך אמור להשית חבות במס שבח על הדיירים בבניין. על מנת להגדיל את כדאיות תמ"א 38 מצד הדיירים, נוסף פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר מקנה בסעיף 49לג לחוק מיסוי מקרקעין פטור ממס שבח וממס מכירה (לגבי עסקאות שנחתמו לפני 1 באוגוסט 2007 מועד ביטולו של מס מכירה) לדיירים במבנים המתאימים ובלבד, שיתקיימו שני תנאים מצטברים:


(1) תמורת הדיירים בעד מכירת זכויות הבנייה ניתנה ב"שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק", דהיינו לא ניתנה תמורה במזומן או בשווה כסף שאינה מכוח הוראות תמ"א 38.


(2) בוצע חיזוק של המבנה המתאים בהתאם להוראות תמ"א 38.


בהתאם להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 10/2009, אשר פרסמה רשות המסים בקשר להטבות המס המוקנות לדיירים במבנים המתאימים, "שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק", כוללים: חיזוק של המבנה בהתאם להוראות תמ"א 38; הרחבת יחידות הדיור הקיימות עד ל- 25 מ"ר; התקנת מעלית; עיצוב המבנה ושיפוצו; הסדרת חניות; מחסנים; מרפסות שמש; תשלום לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי הבנייה לפי תמ"א 38, כגון: שכר טרחה עורכי דין ויועצים נוספים, הוצאות הובלה, תשלום שכר דירה לתקופת השיפוץ וכיוצא באלו.


יודגש, כי פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין אינו מגדיר הוראת פטור מקבילה ממס רכישה לקבלן/היזם, אשר נדרש לשלם מס רכישה מלא בגין רכישת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38. 


לעיתים קרובות, לא כל הדיירים במבנים המתאימים מפיקים את אותה תועלת מיישום תמ"א 38 בדירותיהם. כך למשל, הנאתו של דייר בקומה הראשונה בבית דירות מהוספת מעלית, קטנה משמעותית מהנאתו של דייר המתגורר בקומה השלישית של אותו בניין. כפיתרון למצב זה ועל מנת להשיג את הסכמתו של הדייר בקומה הראשונה ליישום תמ"א 38, הדייר בקומה השלישית יכול למשל להעביר את חלקו בגינה המשותפת לדייר בקומה הראשונה.
פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (סעיף 49לד לחוק מיסוי מקרקעין) מחיל הוראת פטור ממס שבח, מס מכירה ומס רכישה על שינויים כאמור ברכוש המשותף, בהתקיים התנאים הבאים: 
(1) העברת החלק ברכוש המשותף נעשתה בשל מכירת זכויות הבנייה לפי תמ"א 38.
(2) העברת החלקים ברכוש המשותף נעשתה בסמוך למכירת זכויות הבנייה לפי תמ"א 38.
(3) לא ניתנה תמורה כספית בשל העברת הזכויות ברכוש המשותף.


הוראות הפטור במכירת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 חלות על עסקאות, אשר תתבצענה מיום 18 במאי 2005 ועד ליום 31 בדצמבר 2016.


שאלה: מהן הטבות המס מכוח חוק מס ערך מוסף, התשל"ה- 1975 (להלן: "חוק מע"מ")?
תשובה: במקביל להוספת פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, הוספה לחוק מע"מ הוראת סעיף 31ב לחוק מע"מ, אשר קובעת, כי מתן שירותי הבנייה על ידי היזם/קבלן לדיירים יהיו פטורים ממע"מ. היות ומדובר בפטור ממס ולא במס בשיעור אפס, מע"מ התשומות המשולם על ידי הקבלן/יזם בגין שירותי הבנייה אינו מותר בניכוי (בהתאם לסעיף 41 לחוק מע"מ).


שאלה: מהן הטבות המס מכוח חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965 ("להלן: "חוק התכנון והבנייה")?
תשובה: חוק התכנון והבנייה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה)(הוראת שעה), התשס"ח- 2007  (להלן: "הוראת השעה") קובע, כי שיעור היטל ההשבחה עד ליום 28.11.2010 יהיה עשירית מהשיעור הקבוע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, כאשר מבקשים לממש זכויות בנייה מכוח תמ"א 38. יצוין, כי בישובים פרפריאלים וביישובים מועדים לפורענות קיים פטור מוחלט מהיטל השבחה. כמו כן, קיימת הקלה בשיעור האגרה המשולמת לקבלת היתר לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה.   

 
שאלה: דגשים נוספים?
תשובה: ראשית, יש לבחון את היבטי המס, כאשר בנוסף לתמ"א 38 היזם/קבלן בונה גם מכוח תב"ע מקומית, ככל שהדבר מתאפשר מבחינה תכנונית. שנית, בחלק מן הועדות המקומיות, יישום תמ"א 38 מאפשר ליזם/קבלן להרוס את הבניין ולבנותו מחדש, או לחילופין לקבל זכויות בנייה במגרשים אחרים ולאו דווקא במבנה המשופץ.  לבסוף, יש ליתן את הדעת לגבי שימוש באופציה במקרקעין על ידי היזם לפי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין.

 

שם:
טלפון:
אימייל:
הערות: